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21 Jul 2021 | Derecho Ambiental
La Responsabilidad Civil en Construcción de Inmuebles
La Ley General de Urbanismo y Construcciones establece en su art. 18 un estatuto detallado para estos casos
En este artículo veremos el estatuto de responsabilidad contractual existente en materia de daños por defectos en construcciones urbanas. Si bien la responsabilidad extracontractual está regulada de manera general en el Título XXXV del Libro 4° del Código Civil (especialmente su art. 2323), y en el caso de contratos de construcción hay regulación en el art. 2003 del mismo cuerpo legal, lo cierto es que la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) establece en su art. 18 un estatuto detallado para estos casos, que estudiaremos brevemente acá.
Naturaleza de la Responsabilidad
Podemos señalar que, ante el cúmulo de responsabilidad que se produce en el caso, tanto contractual (arriendo de servicios de construcción) como extracontractual (daños derivados de negligencia), el estatuto del art. 18 LGUC viene a unificar ambas ramas, estableciendo un régimen general sin atender al origen de la obligación.
Sujetos Responsables
En la norma se establecen responsabilidades a diversos sujetos que intervienen en la construcción, sea directamente como participantes, sea como dueños primigenios de la obra para su posterior entrega a terceros.
Propietario Primer Vendedor
Podemos definir al "propietario primer vendedor" como la persona natural o jurídica que, habiendo encargado y/o dirigido la obra, la tiene en su patrimonio para efectos de transferencia a cualquier título a terceros. Esta norma lo hace responsable de daños y perjuicios por fallas y defectos en la construcción en dos escenarios:
  • Durante la construcción de la obra y después de enajenada, por daños sufridos por el adquiriente. En todo caso, puede repetir (demandar) en contra de los profesionales o trabajadores que hayan cometido esas fallas. Es decir, sería un caso de incumplimiento contractual.
  • Si no es transferida, en caso de daños a terceros afectados. Aquí estamos en sede extracontractual, y dudamos si procede el derecho de "repetir" contra los otros responsables, más que nada por orden de aparición en el inciso respectivo.
Al primer vendedor, además, se le exige incluir en la respectiva escritura pública de compraventa la nómina de profesionales que intervinieron en la obra, como son el arquitecto, el profesional que hizo el proyecto de cálculo estructural, del director de la obra, de los profesionales de especialidades, el inspector técnico de obra (ITO), el revisor independiente y, si procede, el revisor del proyecto de cálculo estructural.
Profesionales y Trabajadores
La ley distingue acá varias figuras:
  1. Arquitectos: son responsables por la aplicación de las normas legales y técnicas, cuando de su inobservancia en el diseño del proyecto resultare daño o perjuicio. Sobre la posibilidad de incluir las normas deontológicas de la profesión, conocidas como "lex artis", es posible incorporarlas patra efectos de medir la responsabilidad extracontractual (1).
  2. Ingeniero, constructor civil o similares: para efectos de realizar el proyecto de cálculo estructural, incluyendo planos, memorias, especificaciones técnicas, debe ceñirse a las normas jurídicas como técnicas aplicables a su oficio. También se incluye el estudio de mecánica de suelos, salvo que se encargue a otro . Dado que la ley habla de "profesionales competentes", habría que ir al art. 17 de la ley que señala qué profesionales pueden ejercer labores en este sentido. También puede invocarse respecto de estos profesionales la lex artis.
  3. Constructores: Debe entenderse que aquí se refiere tanto a quien dirige la obra como aquellos que realizan las labores materiales de construcción, y los que dirigen puntos especiales de la misma. Estos constructores responden tanto por su actuar directo como por aquellos que actúen como sus contratistas. Tiene derecho de repetición contra los proveedores, fabricantes y subcontratistas que haya usado. Esta responsabilidad concurre con la del art. 2003 N° 3 del Código Civil (2).
  4. Inspectores Técnicos de Obra (ITO): cargo creado con la ley 20.703, que los define como profesionales certificados encargados de la supervisión del cumplimiento de las normas por parte de los intervienientes en la obra. Pueden ser personas naturales que tengan título profesional de arquitecto, ingeniero civil, ingeniero constructor o constructor civil, o personas jurídicas dirigidas por un profesional de estas ramas, y deben inscribirse en un Registro Nacional de ITO. Los ITO tienen por deber supervisar que la obra se ejecute conforme a las normas legales y técnicas, el permiso de construcción correspondiente y a los proyectos profesionales y técnicos que la diseñan.
En cuanto al resto de trabajadores, creemos que es redundante lo establecido en el art. 2320 y 2322 del Código Civil, visto ya el panorama respecto de los demás involucrados.
Personas Jurídicas
La LGUC establece la solidaridad de la persona jurídica que actúe como constructora respecto del profesional que actúe por ellas en virtud de cualquier relación. Esto es, puede ser obligada a pagar toda la indemnización, como señala el art. 1511 inc. 2° del Código Civil. Para este efecto, el permiso de construcción o edificación debe señalar a los profesionales relacionados con la persona jurídica encargada de la obra, a fin de probar la relación. Asimismo, se debe individualizar a los representantes legales en el respectivo contrato de obra. Por otro lado, cuando la persona jurídica encargada haya dejado de existir, su responsabilidad se trasmite a los representantes legales que tenía al momento de celebrar el respectivo contrato de obra.
Prescripción Extintiva
En el caso de las acciones tendientes a perseguir las responsabilidades antes señaladas, éstas tendrán como plazo de prescripción:
  • 10 años, por fallas en la estructura soportante del inmueble
  • 5 años, por fallas en elementos constructivos o instalaciones, y en los no señalados expresamente en la ley o no sean equivalentes a estos.
  • 3 años, por fallas en terminaciones o acabado.
Estos plazos empiezan a correr:
  • En los dos primeros casos, desde la recepción definitiva de la obra por la Dirección de Obras Municipales.
  • En el caso de terminaciones o acabados, desde la inscripción del inmueble en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
Publicidad e Información al Adquiriente
La LGUC establece que al contrato celebrado entre el propietario primer vendedor y el adquiriente se le agregan como contenido del mismo tanto la información dada por publicidad como la entregada directamente al comprador en oficinas de la empresa vendedora. Esto es una adaptación de la regla establecida en el art. 1 N° 4 de la Ley del Consumidor, que tiene por incorporadas al contrato las condiciones objetivas contenidas en la publicidad conforme al art. 28 de esa ley. La información mínima que debe tenerse a disposición del público contendrá:
  • superficie total y útil de las unidades que se están ofertando
  • superficie de terrazas, bodegas y estacionamientos, si procediere
Asimismo, deben registrarse el Libro de Obras, los planos y especificaciones técnicas de la obra en la Dirección de Obras Municipales. Sobre la posibilidad de que se pueda sancionar la publicidad engañosa, la LGUC no contiene nada al respecto, y el art. 2 letra e) de la Ley del Consumidor señala como afectos a ella los contratos de venta de viviendas realizadas por empresas constructoras, inmobiliarias y SERVIU, en lo que no diga relación con las normas sobre calidad contenidas en la ley Nº 19.472, por lo que podría también incluirse esta infracción.
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